无忧论文网始建于1999年,提供专业论文格式,包括毕业论文,硕士论文,博士论文,留学生论文,essay,职称发表论文等的专业论文网站,热线咨询电话:4006227154
无忧论文网

登陆注册 论文购物车

论文搜索 热门搜索: 论文网 毕业论文 mba论文 英语论文 工商管理 英语经济 社会经济 留学论文

综合体地产项目投资风险评价研究

日期:2017/8/6作者:www.51lunwen.com编辑:vicky点击次数:187
销售价格:150元论文编号:lw201707151003567339论文字数:31864 
论文属性:硕士毕业论文论文地区:中国论文语种:中文 

1 绪论


1.1 研究意义

房地产投资项目具有规模大、投资周期长、前期投入大、各阶段风险多样的特点,不仅在建设过程中可能涉及到多方利益的协调,如承包商、材料供应商、外包机构等,还在房地产销售、前期各类手续办理、售后房屋维修等多阶段存在各类风险。那么通过前期决策,对投资过程中的多样风险以及不确定性进行规避,降低后期开发实施阶段风险显得尤为重要。近几年随着房地产业竞争的不断加大,我国房地产市场的发展迅速同时政府对房地产行业政策调控上不确定较大,促使国内房地产开发商对房地产投资决策的研究逐渐重视越来越多。而开发商也逐渐开始意识到仅仅通过单一的评价方法或者仅从财务角度对房地产投资情况进行评价是不合理的,他们需要的评价方法应该是多角度、多层次、对项目进行中各阶段的风险进行全面识别和分析的方法,并能有效的满足市场需求的多变性和政策导向的不清晰。

为了保证企业房地产投资决策的有效和有序运作,选择好的时机作出最恰当的决策是非常必要的。通过正确的决策不仅能够帮助开发商获得最大的效益,还是企业不断进行创新和具备核心竞争力的来源。文章里用模糊层次分析这一方法,结合房地产在各个项目投资阶段中所产生的各种因素进行评价和决策,通过实际案例的分析,给房地产企业投资决策给出一定的建议。

1.1.1 我国房地产的投资现状

根据国家统计局网站提供的数据,2014 年房地产开发投资总额已经约 9.5 万亿元人民币,而 2010 年时仅为 4.8 亿,见图 1.1,5 年时间基本扩大了一倍,显示出了我国房地产行业发展速度非常快。同时与其相关产业,伴随着房地产行业规模的增长也不断增大,也获得了更多的发展,房地产行业逐渐成为了我国经济的支柱产业。但房地产开发是一种属于资源密集型的产业,从支付地价到工程建设等阶段都需要使用大量的资金,而其中的资金主要来自自有资金以及外部资金,外部资金主要由银行的开发贷款构成,而最终的收入来源——个人购房款。整个项目的实施者是房地产开发商,其面临的风险巨大,房地产存在的风险逐渐被房地产行业、金融行业及我国政府重视。

............................


1.2 房地产投资风险评价的国内外研究现状

1.2.1 房地产投资风险的主要影响因素

房地产投资开发是一个非常复杂的过程,对其风险的研究也有很多方法,房地产投资风险有多种分类方法。朱雍在对房地产项目投资决策方案优选方法进行研究时,根据目前国内及国际房地产市场现状,以及对房地产开发项目的影响因素进行了初步分析。在对风险进行分类的同时,建立了一系列的评价指标体系。姜维在通过研究,提出当前我国政府通过政策的调控,导致房地产需求与供给收到端受到不同管控,也导致了房地产市场竞争日趋激烈,供求关系失衡。企业若是对前期项目当中的研究不够充足,必将导致对项目的市场定位不够明确,因此在管理上肯定宽泛,与之后的项目推广可能存在一定的差距。

仅将财务分析作为主要影响因素,对项目进行风险评估是已经不符合当前形势的。非常的需要在房地产项目开发运营的全过程中对项目自身及外部环境进行全面的充分的风险识别和评估,以确定房地产投资风险的主要影响因素。按照建设周期划分房地产项目,可以分成决策、施工建设、推广、销售物业等几个阶段。黄颖峰在研究房地产项目风险管理上,对风险进行了分类分为了政策风险、技术风险、经济风险、财务风险、社会风险和自然风险等几个大项。按照时间跨度来分,又可以分为决策、建设、建设后期等阶段。

.........................


2 房地产投资风险分析


2.1 房地产投资风险

房地产投资风险有多种分类方法。最常用的是按照风险的性质进行分类。房地产在投资过程中主要包括两个方面的风险,一种是指系统风险,另一种是指非系统风险。系统风险因为与市场环境和相关政策紧密联系,所以又被称为市场风险。这部分风险是不容易判断和控制的,主要包括购买力、利率、汇率、政策等风险。由于房地产项目一般来说时间跨度较大,投资跨度也相应地较大,考虑通货膨胀因素,投资者就必须将购买力风险放在关注的重心,因为投资收益率与它直接相关。非系统风险主要指的是投资者意欲规避和控制的风险类型,也称为个别风险,主要包括现金流、营运费用、资本价值、持有期等风险。

2.1.1 投资策略存在的风险

由于房地产项目的投资风险较高,需要准备的资金较大,时间跨度较长等原因,所以,投资者在作出决策时,需要进行谨慎的选择,而且在项目的前期必须对项目进行有效的可行性分析,否则投资者要慎重进入房地产行业。由于房地产项目风险较大,许多开发商首先会对房地产投资项目进行一定的回报率计算,为了实现回报率目标,就需要在投资过程中实时注意成本的控制,因此在确定房地产项目中投资方案,需要根据风险和收益的计算,全面的对比选择最积极的进行投资。

这样的过程就是决策的过程,通过决策选出最好的最优化的投资方案,以便在投资中获益。下表主要分析不同房地产投资策略下的投资收益情况,是整个房地产项目中的最关键阶段,一个好的开端是房地产项目开发中重要的组成部分。

房地产项目的风险主要指的是给投资者带来多大的利益。投资者一般会考虑预期收益和实际收益之间的差异,当实际收益远远超过预期收益时,则该项目是值得投资的;而当实际收益低于实际收益时,则项目面临着损失的风险。但是 风险并不等同与不确定性。若某一事项具有不确定性,则代表很难确定其可能性,只能采用定性分析,而风险的变动和可能性都应可以定量表示。

.............................


2.2 风险的管理

风险的形成可以参照下图,先有风险因素,然后发生风险事故,看产生的事故对目标是否有很大的影响。如果有很大的影响,那么就产生风险损失。

那么对风险进行评价时,首先由风险的预测和识别的过程,当确定了当前重要的风险,然后进行必要的评估,分析出重要的和非重要的风险情况。接着根据分析的结果确定适当的对策,最后针对风险进行必要的措施进行调整项目的进度和情况,见图 2.2。

...........


本文源自:无忧论文网转载保留版权
源头地址:http://www.51lunwen.com/PMP/2017/0715/lw201707151003567339.html

12

会员登录

邮件:

密码:

会员老师编辑帮助

论文相关搜索



论文财富计划,发表论文赚钱