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投资性房地产公允价值计量研究

日期:2017/7/28作者:www.51lunwen.com编辑:lgg点击次数:83
销售价格:150元论文编号:lw201707232158001003论文字数:34785 
论文属性:硕士毕业论文论文地区:中国论文语种:中文 

1. 绪论

1.1 研究背景
自21 世纪初起,我国房地产业迈进了加速发展的快车道,其交易市场持续升温。从我国经济发展的总体趋势来看,宏观经济形势良好、居民可支配收入增加和消费结构升级等因素使我国房地产市场在可预见的未来仍将保持较快增长。当前,房地产已经不仅仅满足居住或经营的要求,很多投资者将房地产作为一种新的投资渠道,有的投资者甚至将其作为主营业务。在这种大趋势下,投资者对于房地产相关会计信息的关注度越来越高,这就给上市公司财务报表中投资性房地产相关信息的质量提出了更高的要求。2006 年 CAS3 实施以前,我国会计科目中没有投资性房地产科目,其适用标准参照一般非流动资产,但一般非流动资产不符合投资性房地产的特点,无法反应其增值特性,报表使用者获得的会计信息不具有相关性。2006 年我国开始实施 CAS3,CAS3 规定会计主体可选择成本或公允价值模式。从 CAS3 准则的规定来看,成本模式是准则提倡企业运用的模式,而公允价值模式的运用需要满足准则规定的限制条件。CAS3 准则的政策导向性致使我国上市企业缺乏使用公允价值模式的积极性,再加上CAS3 对允许使用公允价值模式的情况要求苛刻,导致公允价值模式在实务当中一直未能实现广泛运用。这种运用现状与房地产市场持续活跃的现实情况存在着很大差异。我国会计政策的制定机构显然也意识到这种情况,2014 年,我国颁布了 CAS39 使我国会计准则与世界通行会计准则更具备一致性。在 CAS39 中,公允价值被重新定义,扩大了应用范围,从估值技术、输入值层级、计量单元等方面完善了整个计量体系;与此同时,CAS39 还详细规定了公允价值的披露要求,分别对第一、第二、第三层级输入值的披露内容做出了具体要求。CAS39 增强了公允价值模式运用的可操作性,为其推广提供了理论依据。
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1.2 研究目的和意义
本文的研究目的是在公允价值及投资性房地产相关理论的基础上,通过分析 39 号准则实施2 年以来,目标会计主体在会计实务中运用公允价值模式的现状,探究CAS39 在实施过程中给其产生的积极作用和不足之处。2006 年CAS3 将公允价值计量属性引入到投资性房地产计量中,已经体现了我国准则与世界通行准则在制定思路上的统一性;但由于当时公允价值模式本身并不健全,使其应用在我国目标会计主体之中一直未能实现大范围推广。2014 年 39 号准则实施以后,在理论上弥补了的公允价值属性自身的不足,为其运用的推广增加了理论基础,本文通过分析 A 股市场目标公司在会计实务中对投资性房地产公允价值计量的运用情况,判断 CAS39 是否发挥了作用,并就此提出完善建议,使企业全面深化对CAS39 的理解和认识,提高目标会计主体之中使用公允价值模式的比例。随着持有投资性房地产的企业不断增加,投资性房地产对于企业的财务影响力的逐步增强,财务信息使用者对于投资性房地产相关会计信息的质量有了更高的要求。公允价值模式下的投资性房地产更能准确反映自身的真实情况,在增强会计对象信息相关性上具有天然优势。随着经济全球化速度的加快,国际间贸易的增多,公允价值计量模式相比成本模式更适应未来经济的发展趋势,将在未来占据主导地位。然而,自投资性房地产会计准则实施十一年来,其效果并不理想,39 号准则的实施是否会改变现状还有待更长时间的检验。因此,在肯定公允价值模式计量优势的基础上,探究影响其推广的制约因素,并提出完善建议,无论对于理论本身还是实际运用,都存在着深刻意义。
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2 投资性房地产公允价值计量理论基础

2.1 投资性房地产的定义及其特点
在我国,投资性房地产定义最为权威的解释是财政部2006 年发布的 CAS3,CAS3 中将投资性房地产定义为:是为了赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物[50]。首先,投资性房地产与企业持有的长期资产具有共同的特点:占用资金多、周转速度慢、投资回收年限长。其次,投资性房地产又有别于普通的长期资产,这种区别主要体现在增值特性和会计处理方式方面。因为一般的非流动资产持有目的是生产商品、提供劳务,它会因使用时间的增加出现损耗,真实价值逐渐减少。而投资性房地产正好相反,它的主要目的是为了增加企业价值,一般而言,其真实价值会随着时间的增加而增加,这种增加可以是当期现金的流入(租金),也可以是未来期间现金的流入(增值)。所以,大部分投资性房地产的价值是会增加的。对于一项一直在增值的资产,企业如果还计提折旧,减少其账面价值,显然不符合经济实质,背离了会计信息真实性原则。最后,从具体会计处理方式来看,由于我国各地区房地产市场活跃程度不一,再加上成本效益原则,目前企业可以根据自身情况,选择成本或公允价值模式。
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2.2 投资性房地产选择公允价值计量的理论基础
投资性房地产区别于一般长期资产的最本质特点是其增值特性。正由于该性质的特殊性,使其在运用成本法计量时会出现背离真实价值的情况。可以说,增值特性是选择公允价值计量的主要原因。投资性房地产的增值内涵:在整体经济环境保持相对稳定发展的前提下,从可以预见的未来期间来推断,投资性房地产在公平市场的交易价格呈现出持续增长的势头。这种势头可能暂时性由于经济、体制和自然环境因素的影响,在短期内出现反复变动,特别是在经济大环境不稳定,微观调控政策频频出台时,投资性房地产价格也会随之呈现出上涨、回落、再上涨的周期性往复循环趋势。但要注意的是,这种周期性往复循环不是围绕同一水平线进行的简单重复,其水平线会随循环周期的延长而不断提高,即螺旋式上升。投资性房地产的增值特性在本质上有别于普通交易物品的价格增长,其通常展现出一种市场价值明显增加的趋势。比如当总需求超过总供给时,一般交易物品的价格也会不断上升,但投资性房地产价格的涨幅往往远高于一般交易物品,即尽管剔除通货膨胀因素,其价值仍大幅增加,这种增加意味着市场交易价值的本质增加。投资性房地产增值特性源于土地稀缺性,即,土地由于其特有的不可再生性而升值,进而引起了地上房产的升值。从投资性房地产的物质构成上来讲,建筑物只会随时间延长而贬值,因为其在使用的过程中,正常耗用如材料老化、设备过时、外观破损等,都会造成建筑物的市场需求降低,引发贬值,但这种贬值的幅度和速度一般远低于土地增值的幅度和速度,这就形成了投资性房地产的增值特性。
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3 投资性房地产公允价值计量应用现状分析..........13
3.1 投资性房地产公允价值计量应用现状统计分析............ 13
3.2 投资性房地产公允价值计量存在的问题............. 14
3.3 影响投资性房地产公允价值计量推广的原因...... 16

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源头地址:http://www.51lunwen.com/accounting/2017/0723/lw201707232158001003.html

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