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房地产合作开发合同法律问题探究

日期:2017/8/8作者:www.51lunwen.com编辑:lgg点击次数:167
销售价格:150元论文编号:lw201708071721044676论文字数:39658 
论文属性:硕士毕业论文论文地区:中国论文语种:中文 

引  言 

(一)  研究背景及意义
房地产行业对促进我国国民经济的发展发挥着不可估量的作用,同时国民经济的发展也带动了房地产行业的发展。房地产行业的持续发展需要庞大的资金和充足的土地,而许多拥有土地使用权的企业面临着资金短缺的困境,部分资金充足的企业或个人因无法获取土地使用权而不能投入房地产开发,此种尴尬的情形阻碍了房地产行业的发展。 在市场的自发调节下,拥有土地资源的企业与拥有资金的企业或自然人很容易达成合作,此种合作可以更好地融合稀缺性资源,弥补对方的弱势和不足,所以其在一定程度上促进了房地产行业持续、快速发展。 然而,由于此类开发程序繁琐,周期较长,资金链条十分庞大,且现行的房地产法律法规不够完善,行政执法不严、监管不力,所以合作开发法律问题仍层出不穷。房地产合作开发合同在此类开发中应用极为广泛,引发的纠纷十分常见,尤其合同效力与转性问题引发的争议最多。仔细分析此类纠纷发现,立法衔接不够、深度不足且部分条文规定的不够科学,行政执法不严、监管不力,是造成房地产合作开发合同纠纷的重要因素。抓住问题症结,寻求治本之策,更好地解决房地产合作开发合同纠纷,对改善行业市场环境无疑具有特殊的现实意义。 减少房地产合作开发合同纠纷,促使此类开发步入合法、有序的轨道,应该着重从其法律依据上作出更深入的分析。本文针对现行法律规定和相关制度不够完善的情形,借鉴国内外学者的研究成果,从立法与执法层面,阐述防范与减少此类合同纠纷的法律对策和建议。 
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(二)  国内外研究现状
房屋和土地作为人类赖以生存发展的根基,其作为一种重要的资源历来为国家立法所重视,国外也不例外。二战之后,房地产行业成为世界各国尤其西方发达资本主义国家宏观调控的重中之重,房地产立法工作也得到了前所未有的关注与重视。随着此方面立法的日趋完善,其中不乏有关于房地产合作开发合同的规定,该规定是我们探讨此类合同法律问题的基础。 英美法系国家中,尽管判例法发挥着十分重要的作用,但为了满足国家宏观调控的要求,这些国家也颁布了一些成文法,比如:英国颁布的《土地获得法》、《新城镇法》,美国颁布的《美国统一管理法》等。其中,英国的土地租赁制度属于该国房地产制度的一大特色,土地的所有者将某宗土地出租给房地产开发商,通过订立协议的方式约束、控制开发行为,并从中获取一定的利润,此类合同与本文拟探究的房地产合作开发合同有许多相似之处,但又有一定的差异。而美国的立法中,当事人是否取得房地产开发经营资质,并不会对房地产合作开发合同的效力产生“致命性”的影响,基于国情的不同,其与我国的房地产开发制度存在明显的差异。 大陆法系国家中,德国的立法相对更为严谨、先进,具有代表性的法律有《住宅建筑法》、《征集土地法》,该法律条文中关于房地产合作开发的规定对探究此类合同相关法律问题具有一定的借鉴意义。此外,日本的《土地征用法》、瑞典的《瑞典合作开发法》等也有关于房地产合作开发的规定。 
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一、房地产合作开发合同基础问题 

(一)  房地产合作开发概述
房地产开发是一项以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动[1]。根据我国《城市房地产管理法》第 2 条的规定,房地产开发是依法在国家所有的土地上建设基础设施与房屋的行为。 近些年来,获取资金和土地使用权的难度越来越大,而房地产开发需要充足的资金和土地,此外还对参与该活动的技术水准、人员素质要求较高,而兼备这些资源实属难上加难,资源的稀缺性促成了市场主体“强强联合”,以合作的方式开发房地产能够有效地整合资源优势[2],房地产合作开发应运而生。此类现象虽然在实务中出现较早,但是尚缺乏明确的法律概念和权威的学界解释,只能从我国房地产法律法规及司法解释的历史沿革中寻找其应有的面貌。 1992 年 3 月原国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》①使用了“联建房屋”一词,此称谓首次在我国房地产法律法规中出现,笔者认为这是房地产合作开发最早的雏形。 1994 年 7 月全国人民代表大会常务委员会发布的《城市房地产管理法》第 27 条②首次从法律层面肯定了合作开发的法律地位。该规定要求“依法取得土地使用权”,这是开发的前提;且使用了“经营”一词,着重体现其营利性特征。 1995 年 8 月原国家建设部发布的《城市房地产转让管理规定》③将房地产合作开发认定成房地产转让的一种特殊形式,既然是房地产转让,就要求将房地产“转移给他人”,由此将当事人以“自用”为目的的合作建房行为排除在外。 
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(二)  房地产合作开发合同的概念与性质
房地产合作开发现象由来已久,但由于立法的滞后性,我国相关法律法规一直未能针对房地产合作开发合同作出一个明确、清晰的定义。2000 年最高人民法院首次将此类合同纠纷正式地确立为民事案件立案案由①,从侧面表明,此类纠纷在房地产开发经营合同纠纷中占有一定的比重,在司法实务中出现的越来越多,已经开始受到更多法律界人士的关注与重视。2005 年《解释》的发布具有十分重要的意义,以司法解释的形式阐释了此类合同的法律概念②。   《解释》作为司法解释性质类文件,属于最高人民法院作出的关于审判工作中具体应用法律的解释,应符合房地产立法的精神与原意,所以《解释》规定的“房地产合作开发合同”应指的是合法的开发方式③。按照上文对房地产合作开发做出的分类,本文将分别阐述此类合同所包含的开发方式: (1)从土地使用权性质与取得方式的角度区分,房地产合作开发存在国有土地型开发与集体土地型开发之分,而我国法律目前只认可国有土地型开发,所以此类合同的开发方式仅包含国有土地型开发。 (2)从开发主体的数量区分,房地产合作开发分为双方合作型开发与多方合作型开发,《解释》在阐述此类合同概念时对此并未作出限制,但通过《解释》第 15 条之规定发现,《解释》其实是假定此类合同当事人为双方的①,由此观之,其倾向于将此类合同的开发方式认定为双方合作型开发。 (3)从出资方式区分,房地产合作开发分为单一出资型开发与复合出资型开发,《解释》并未对此类开发的出资方式作出限制,我国房地产法律法规对此也没有限制性规定。尽管我们经常使用“一方提供土地使用权”的说法,强调土地使用权出资的必要性,但该方并非只能以土地使用权出资,其在此基础上提供一定的资金也不是没有可能,所以单一出资型开发与复合出资型开发在此类合同中都有可能出现。 
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三、 房地产合作开发合同转性问题 ............ 24 
(一) 房地产合作开发合同转性的法理分析 .......... 24 
1.   意思表示说 ..........


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