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集体经营性建设用地使用权入市法律问题研究

日期:2017/8/7作者:www.51lunwen.com编辑:lgg点击次数:278
销售价格:150元论文编号:lw201708071724586362论文字数:38596 
论文属性:硕士毕业论文论文地区:中国论文语种:中文 

引言 

经过几十年的坚持与努力,我国城市化成长速度突飞猛进,城市规模的扩张也在如火如荼地进行着,客观上需要大量的建设用地以支撑大规模的城市扩张,但是当前它的供应数量是一定的,已经越来越难以满足城市建设的发展。在当前社会市场经济以迅雷不及掩耳之势的速度向前迈进的时代,集体经营性建设用地在现有土地市场中占据不可或缺的重要地位,其使用权入市之势头已然不可阻挡,不光可以将乡村那些零散、低效的的建设用地有效使用起来,还可以利用市场自发调节将现有的土地资源进行优化后进而达到土地资源的高效利用,客观上也增加了农民的土地收益,加快了集体经济健康发展的步伐,拉近城市与农村的距离,同时也符合如今土地制度改革的迫切要求。党的十七届、十八届三中全会都支持与鼓励其入市发展,并为此进行了一些重要的理论设计。入市实践正在轰轰烈烈地开展着,范围越来越大,截至目前为止,已经发展至 30 多个地区,在不久的将来将会推广至全国范围内。由此可见,在国家政策与地方政府政策性性文件的指导下,入市拥有良好的机遇与难得的背景,并且慢慢走向一条科学、规范、健康的发展之路。 在理论上和实践上,本文都有不可忽视的研究价值。在理论上,本文不光清晰地界定了其使用权的用益物权属性,也使其入市理论体系更加丰盈,更是促进了其实践规则的改进。目前,随着国家与地方政府相关政策的出台,其入市试点工作已经如火如荼地开展起来了。之前有关学者对此的相关钻研大多着眼于能不能入市、入市遇到的困难以及相关法律法规不足等领域,而对其入市机制的理论钻研少之又少。本文是在研究其使用权的界定、相关理论基础、政策演进等概况和入市存在的问题等前提下,积极探索入市规则的构建,为试点地区实践工作更深层地推进与以后在全国区域内开展入市实践活动提出关于以下几个方面的建议:用益物权属性及其流转理论创新、流转交易机制以及土地征收制度、土地规划制度、农村社会保障等有关配套制度的创新。在实践意义方面:其一,本文开辟了新的土地获得渠道,缓解了城市发展过程中面临的土地资源不足的压力;其二,对农民而言,则是增加了土地收入,提高了生活收入;其三,有利于将农村分散、低效的土地充分使用起来,将土地资源重新优化,将有限的资源尽可能地最大化利用,不浪费不闲置;其四,是农村集体经济发展的一个重要推动力,客观上能够拉近城市与乡村的距离,缩小两者之间的差距。总的来说,开展入市工作是缓解当前城市扩张过程中对土地资源需求的客观要求,是促进城市与农村经济快速前进的需要,在最大程度上使土地资源尽可能地被充分使用不至于使其闲置或者浪费,进而提高了土地的利用效率。此外,对其入市所获得的土地收益进行科学合理的分配,不仅能够增加农民的合法土地收入,维护农民的社会保障,对于集体经济的发展前景而言,意义更是深远。最后,在对试点地区的实践研究与理论分析的基础上,可以为政府制定科学合理的相关政策或者修改相关法律法规提供一个可靠的依据。 
在研究方法方面,理论的阐述需要通过不同的方式加以表达,才能使研究内容更加清晰明了。为更好地展现理论的整体逻辑与思路,具体的阐述方式就体现在研究方法上。首先,采取概念分析法,从概念上明确集体经营性建设用地、其使用权入市,为展开下一步的研究夯实基础。其次,采取综合分析法,翻阅许许多多海内外有关的研究成果并进行研究,从其入市的相关法律政策现有状况、现有制度以及入市过程中、相关配套制度等多种角度分析其面临的困难与障碍,并积极探索其规则构建。再次,采用实证分析法,着眼于我国当前相关试点地区的实践,通过对试点地区政府出台的地方政策性文件分析,可以找出现实入市过程中出现的问题以及总结各试点地区的经验,为其将来在全国范围内开展提供良好的基础。最后,采用历史研究法,收集新中国成立以来我国关于集体经营性建设用地的相关政策与法律法规,找出变化规律,并积极探索其规则构建。 在文献综述方面,由于中国采用的土地制度与国外其他国家不同,我国采用土地公有制,一些海外国家如美国采用的是土地私有制,因此,国外的专家学者对此研究比较少,相比较来说,国内的学者在这方面已经取得了一些探索成果,故本文着重关注我国对此已有的探索成果。国内学者对此的探索大多将视角放在建设用地使用权的流转上,而对集体经营性建设用地的探索则是把关注点转向了其能否入市、入市之后会出现的障碍与困难等角度。在关于能不能入市研究方面,早几年国内学者主要有持支持态度和谨慎态度这两种态度。随着国家有关政策的出台,目前研究的重点已经不是能否入市的问题了,已经转向使用权的界定及其入市面临的障碍与规则构建。首先,韩松认为,十八届三中全会的相关提法已经表明了其用益物权属性,同时指出可以将其归入《物权法》第 12 章的建设用地使用权里,并不作为新的独立的用益物权种类①。其次,温世扬指出了其入市面临的若干法律困境与来自于《宪法》相关条款的制度困境,并提出了明确其用益物权地位、排除法律障碍与完善配套制度等一系列法制革新措施②。此外,房绍坤也支持其用益物权属性,并指出其入市的若干制度困境与变革③。最后,陆剑也指出了其入市面临的诸多现实障碍④。综上所述,当前国内学者对此的研究着眼于其使用权界定及其入市面临的障碍与其规则构建。虽然对此界定大多倾向于用益物权性质,但是界定的依据或方法有所不同。韩松是从物权法定原则出发,提出确认其用益物权地位的方法是修正《物权法》相关条款。而房绍坤则反对韩松的观点,他认为在《物权法》修改以前确定其用益物权属性是有立法依据的,并不违背物权法定原则⑤。 
.........

一、集体经营性建设用地使用权入市概述 

(一)概念界定
纵观我国现行法律,“集体建设用地”这个概念并没有在立法层面上被明确提出,而“农民集体土地”却在立法上有与之相关的论述。从《土地管理法》第8 条①中可以看出,土地按照性质将其划分为国有的与集体的这两种,然而该法对集体土地的规定不够清晰明确,只是进行了一些列举,导致在实践活动中还是难以清晰认定。从该规定中还可以看出,集体土地更多的是强调其所在的地理位置,是与国有土地相对应的,前者位于大多位于农村,而后者大多是位于城区的。从该法第 4 条②中可以发现,从用途上又可以将之划分为农用地、建设用地与未利用地这三种。集体建设用地就是结合上述第 8 条与第 4 条分别按照性质、用途对土地进行的分类,然而这只是一个称呼而已,在立法上找不到具体的法律与之对应。将该法对此的相关规定和学界对此的定义结合起来,我们可以认为,在我国,农村集体建设用地是指依法批准的,位于农村,农民集体为所有权人,主要用于非农建设用地的土地。 “集体经营性建设用地”是我国特有的现象,这个名词不仅在法律上没有一个明确的概念,在学术界目前对此也没有一个统一的概念。但是在学术界有一种观点认为其是指除宅基地、公益性建设用地之外的集体建设用地,这是一种主流观点,笔者也深表赞同。此外,该项用地包涵合法性、农民集体所有以及营利性等三个特点。首先,就合法性而言,必须获得相关部门的依法批准,而且不得违背农村土地规划与管制。其次,土地所有权是归农


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