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中华地产工程合同结算超支分析研究

日期:2017-5-18作者:www.51lunwen.com编辑:vicky点击次数:68
销售价格:150元论文编号:lw201705021717086267论文字数:27552 
论文属性:硕士毕业论文论文地区:中国论文语种:中文 

第1章 绪论


1.1 研究背景和目的

中国房地产市场已经走过黄金十年,进入了白银时代,房地产市场的竞争更趋激烈。房地产住宅市场每年有大量工程项目开竣工,2013 年国内房地产住宅工程新开工面积 14.58 亿平方米,竣工面积 7.87 亿平方米;2014 年国内房地产住宅工程新开工面积 12.49 亿平方米,竣工面积 8.09 亿平方米,随之产生了大量的工程项目需要竣工结算。在工程项目结算时,发现大量工程合同结算价超支合同价情况,以致多数项目超出了原投资预算,项目成本控制难度加大。如何控制合同结算超支变成了项目成本管理的一个重要课题。

中华地产于 1979 年在香港成立,由承建业务起步,以“过程精品、楼楼精品”的物业品质深受业界及客户赞许,于 1992 年在香港联交所上市。中华地产拥有 30余年中高端住宅、商业项目的开发运营经验,业务遍布港澳及内地近 50 个城市,在物业服务与管理方面亦享有盛誉。中华地产 2014 年实现房地产合约销售额 1,120亿元,净利润超 224 亿元,经营效益稳居行业第一。截至 2014 年底,中华地产拥有土地储备面积近 5,000 万平方米。

中华地产企业规模越来越大,2014 年新开工规模超 1,000 万平方米,在建面积超 2,500 万平方米。在项目快速建设和结算过程中,每年有上百亿元的建安工程合同结算,有些结算价甚至超出合同价达到 10%以上,严重影响了项目建安投资控制,因此工程合同结算超支研究尤为重要。

本文研究目的在于通过对中华地产工程结算价超合同价的现状构成分析,找出其中的超支影响因素,研究出对工程合同结算超支的控制要点和对策,为中华地产合同结算管理和建安成本控制提供切实可行的方法和措施,从而提高企业的经营效益,适应当前竞争激烈的房地产市场。

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1.2 研究现状

房地产工程合同结算管理贯穿于项目发展的全过程中,从前期规划设计、招投标、施工过程和竣工结算等各个阶段都会对合同结算产生影响。目前国家推行的 2013 版《建设工程施工合同(示范文本)》[1]和 2013 版《建设工程工程量清单计价规范》[2]对合同结算都有规定。合同结算超支管理的国内外研究现状如下。

1.2.1 工程合同价和结算价构成

(1)工程合同价构成

孙彤通过文献分析法研究了工程施工合同价款的影响因素和形成机制,将施工合同价格分为成本和利润两方面,提出影响工程合同价款的主要因素包括环境因素、合同因素、技术性因素与参与者因素四种类型。牛丽静[4]指出合同价可分为两部分:中标价中不包括材料价差和暂定项目的部分(中报价 A)和中标价中材料价差和暂定项目部分(中标价 B)。一般来讲,工程合同价形成于项目的招投标阶段末期,工程中标价即为合同价。

(2)工程结算价构成

牛丽静指出结算价包含四部分内容:合同价不包括材料价差及暂定项目的部分(中标价 A)、合同价中材料价差及暂定项目部分,(中标价 B)、工程施工过程中工程变更增减部分和政策性调整部分。一般来讲,工程结算价形成于项目施工过程中和项目施工结束的竣工验收阶段,是承建商完成工程项目后收到的实际工程价款,强调的是按实际完成的工程量而获得的清算总价。

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第2章 合同结算超支基本概念


2.1 合同价格形式

(1)总价合同

总价合同分为固定总价合同和可调总价合同,一般总价合同是指可调总价合同。总价合同是承发包双方就所承包项目协商确定的包干总价,但是允许设计及工程范围变更等调整结算总价。

总价合同利于业主选择最低报价而确定中标单位,利于业主及早确定和控制项目成本;同样有利于承包商及早确定承包价格,而加强承包商履约过程中的自身成本控制,因此从成本控制来说,固定总价合同对承发包双方都较为有利,但从合同责任来说,由于合同总价已包干,承包商的风险是大于发包人的。

总价合同是中华地产工程合同管理的基础,是中华地产建安成本控制的基础。中华地产严禁无图分判,严禁使用总价暂定、单价包干的“开口”合同,因为这类合同虽然节约一至两个月的分判定标时间,但由于没有成本控制总额(总价是暂定的),需要在合同履约过程中重新计算合同总价,这对中华地产成本控制非常不利,同时也不利于承建商履约过程中加强自身成本控制。因为按合同约定重新计量出新合同总价,若承建商一旦发现预期利润减少甚至亏损情况,反而因为其已经进场施工,特别是总承包商已经办理完成施工许可证,开发商要求其退场需要经过漫长的政府手续办理,退场时间更是不易掌控,容易造成承建商采用减慢施工进度或以停工等方法要挟开发商,给开发商项目正常发展造成非常大的困难和障碍。因此中华地产规定除桩基础工程采用固定单价合同外,包括总承包工程在内的全部工程合同一律采用总价包干合同,不得使用总价暂定、单价包干的“开口”合同,同时合同规定仅主材钢筋价格按市场价格调整,其它材料和人工费一律包干,不随市场价格变化而调整,以加强合同结算管理。

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2.2 工程合同价和结算价的界定

2.2.1 工程合同价的界定

工程量清单计价模式下的工程造价有四种表现方式,分别为招标控制价、投标报价、中标价和合同价,招标控制价是投标报价的最高限价,投标报价经过评标和修正形成中标价,最后中标价明确在施工合同中形成合同价。

本文的合同价仅表示签约时的中标价,是由发包人和承包人根据中标通知书中的中标价格在协议书内约定的合同价款,且合同价款在协议书内约定后,任何一方不能擅自改变。2.2.2 工程结算价的界定

工程量清单计价模式中规定如果发生如下事件,发承包双方应当按照合同约定调整合同价款形成结算价,这些事件包括为:法律法规变化、工程变更、项目特征描述不符、工程量清单缺项、工程量偏差、物价变化、暂估价、计日工、现场签证、不可抗力、提前竣工(赶工补偿)、误工赔偿、施工索赔、暂列金额、发承包方约定的其他价款调整等。

本文工程结算价指工程竣工结算价款,是依据合同约定调整履约变动价款而形成的实际结算总价,如增加施工过程中的设计变更、工程指令、工程签证等费用形成的结


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