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HQ 某房地产项目前期咨询若干问题的研究

日期:2017/7/19作者:www.51lunwen.com编辑:vicky点击次数:145
销售价格:150元论文编号:lw201707172207122991论文字数:52411 
论文属性:硕士毕业论文论文地区:中国论文语种:中文 

第一章 绪论


1.1 研究背景

目前房地产咨询服务对政府、商业运营商、房地产投资单位等单位在房地产项目前期投资、策划、运营及物业管理等方面都深入介入,但是国内学者和从业人员对房地产咨询服务,特别是政府区域开发咨询、城市(区域)运营咨询方面,缺乏系统研究和相关案例分析等方面深入研究。

近年来,天津、福建、广东、上海等省市自贸区开发和国家推进粤港澳合作建设的背景下,城市新区(区域)开发和发展模式具有新的要求和特点。

其次,房地产行业发展在 2016 年行业总体发生区域市场分化的新常态下,对政府区域开发、房地产咨询服务呈现强调后期运营的咨询特点。

第三,众多房地产开发企业面临着市场竞争大,开发商面临着原有“拿地-开发-销售”模式转型为注重持有、后期运营和服务,比如万科重新定位为城市配套服务运营商,绿地集团以“产城一体化”的策略以适应城市运营商的定位,以及其他众多的房地产开发商等也面临转型发展。因此,房地产咨询公司面临众多面对开发商的战略定位、开发运营模式和咨询需求的改变,房地产咨询服务面临一些新的挑战和咨询服务要求。因此,房地产咨询特别是区域开发运营咨询具有深入研究和探讨的意义。

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1.2 研究意义

随着房地产行业发展而成长起来的房地产咨询业在我国还是成长型的行业,开发商对于房地产咨询顾问的意义和对咨询服务的作用尚未充分认识,往往把房地产咨询业务简单认为只是房地产代理业服务,低估了房地产咨询对项目开发价值的提升作用。特别是在目前面临三线、四线城市房地产市场总体存在“去库存”压力,其住宅、商业地产供应过剩,消化周期长,一线城市和部分热点城市消化周期较短、土地价格升幅较快,地王不断涌现的情况下,房地产行业特别是处于二、三线城市的政府、房地产开发商、商业运营商、投资者等单位需要借助专业房地产咨询服务机构进行科学的规划、定位、策划、招商、运营、物业管理、资产管理等服务,以减少房地产项目投资的市场风险和财务损失。

发达国家房地产业及咨询服务业的发展要先于我国数十年,其经验对提高我国的房地产咨询专业水平有着重要的借鉴意义。

一、随着房地产行业的发展,房地产咨询业的作用将越来越大。现在是信息经济时代,市场信息和竞争信息等对提高项目决策水平,规避决策风险,提升房地产项目的建设水平,预测和研究未来的客户等内容,具有深刻的意义,因而,房地产咨询服务对于面临着越来越大竞争的房地产市场,其重要性不断提升。

二、发达国家行业经验表明房地产咨询服务业在我国具有广阔的潜力和发展空间。欧美日等发达国家的专业咨询服务十分发达,而房地产咨询顾问是投资顾问的一种重要业务,发达国家和地区几乎所有的中大型房地产开发商在开展项目开发时,都会聘请专业的房地产咨询顾问公司,协助提供专业的房地产市场分析、投资分析等相关报告和研究。而我国具有大约 2-3 万家的房地产公司,目前尚无聘用过房地产咨询公司的房地产公司比例依然很高,目前行业的潜力巨大。

三、发达国家的房地产咨询行业经验可知,随着房地产市场发展而不断具有创新性咨询业务。欧美国家的房地产咨询行业发展特性具有房地产市场的变化,不断进行创新和呈现新的特点,同时,其对房地产行业发展的重要性越来越大。

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第二章 房地产项目咨询相关理论和方法


2.1 房地产咨询相关概念和内容

2.1.1  城市(区域)开发运营咨询概念和内容

城市(区域)开发运营咨询通常是指接受客户委托针对土地面积较大的成片区域在开发前提供开发方向、开发思路、开发策略等解决方案的专业活动。彭慧女士在其研究中提出“所谓大规模区域,主要是区别于单体房地产项目,土地面积通常在上千亩乃至几平方公里,可分割为多个房地产开发项目,开发体量大且涵盖产品类型丰富,对当地经济、社会、人口、城市格局的影响也较为显著”。

2.1.2房地产项目咨询特点

目前我国房地产咨询服务主要由国内、外专业房地产咨询服务商、工程咨询机构、房地产估价机构、策划公司等在为国内外各类房地产项目投资决策阶段的或全过程的咨询服务,在开展房地产项目前期咨询服务时,呈现以下特点:

1、知识含量高

作为专业的房地产服务,房地产咨询服务有别于传统的房地产资产评估、估价业务,其对于执业人员的专业知识、技术构成和执业单位的项目经验、资质能力,有较高的要求和限制。以新业务项目招投标为例,只有当机构的执业资质达到相当的等级和项目经验,并保证为项目配备的从业人员具备一定的工作年限和工作经验,方能进入门槛。

2、经济收益和人力成本高

作为传统的房地产经纪业务,多为程序性和流程化服务,从业人员当具备一定的房地产基础知识,通过短时间培训和一定的实操经验,就可较熟练的掌握行业经验,同时服务的经济风险低、服务报酬较低。但房地产咨询服务业务,对咨询从业人员有较高的要求,只有具备扎实的专业技术、智力要求高、较高学历、创新、思维,并具备快速学习的能力,对人才的素质要求高,相应需要支付更高的人力成本以获得优秀的人才,才能在行业内取得良好的品牌和效益。

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2.2 区域开发咨询理论

2.2.1 区域开发运营相关概念和内容

一、区域开发概念

目前在我国,除了新城区域开发开发,还存在多种较为常见的区域开发方式,比如工业园、住宅项目大盘开发等;这些区域开发带有非常明显的中国国情特点,凭借功能复合、规模较大的优势有些项目运营不错,但是在严格意义,仅仅个别房地产开发企业打造单个的房地产项目,难以成为区域开发的主流,未来的区域开发主体的主流必然从传统房地产商中转型为区域开发商甚至是城市运营商。

二、区域开发目的和内容

1、区域开发的目的和出发点:一般是城市管理者站在城市发展的高度,明确提出区域的整体形象定位和功能,并通过产业发展规划、土地资源规划等方式,对方方面面的资源进行充分、有效的配置,实现区域的发展和提升。 <


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